Bunga Efektif adalah sistem bunga yang paling banyak diterapkan pada produk kredit pemilikan rumah (KPR). Bunga efektif besar tarifnya mengikuti pekembangan bunga yang berlaku di Bank Indonesia atau disebut BI Rate. Sehingga besar angsuran yang dibayarkan pengkredit tidak akan sama setiap bulannya. Sistem bunga ini merupakan kebalikan dari sistem bunga flat/tetap. Meski jumlah angsuran pengkredit tersebut selalu menurun setiap bulannya, namun bagi orang awan didunia keuangan akan sulit memahami sitem bunga efektif ini.

Adapun keuntungan dari sitem bunga efektif adalah jika ada penurunan bunga di pasaran, maka nilai angsuran juga akan lebih kecil dari angsuran sebelumnya. selain itu bunga efektif juga memiliki nilai yang lebih kecil dikarenakan nilai pehitungan bunga dihitung dari sisa pinjaman pokok.

Selain keuntungan diatas, sitem perhitungan bunga efektif memiliki kelemahan yaitu saat suku bunga naik maka total bunga yang harus dibayarkan akan ikut naik juga.

Simulasi pehitungan :
Misal, anda berhutang Rp 100.000.000,- dengan bunga efektif 12% per tahun, dan cicilan pokok Rp 10.000.000,- per bulan. Maka:
Bulan ke-1 bunganya 1% x Rp 100.000.000,- = Rp 1.000.000,-
Bulan ke-2 bunganya 1% x Rp 90.000.000,- = Rp 900.000,-
Bulan ke-3 bunganya 1% x Rp 80.000.000,- = Rp 800.000,-
dan seterusnya.